• “后奥运”楼市迷局待破
• 宏观调控深入 国内楼市频繁上演项目融资大戏 

    新华网北京８月３１日电题：中国楼市新动向的背后

    “新华视点”记者陈芳、邓华宁

    举世瞩目的北京奥运会落下帷幕，奥运会后中国楼市的走向再次成为人们关注的焦点。今年以来，尽管房地产１月至７月投资增幅超过３０％，但楼盘销量增长下降，市场观望气氛浓厚。

    有着销售旺季之称的“金九银十”临近，这是观察未来楼市走向的重要“时间窗”。当前，楼市出现了一些值得引起关注的新动向。

    外资“抄底”拿地　热情有增无减

    全国地价监测中心的有关数据显示，今年二季度全国主要城市地价总体水平环比增长１．５９％，较去年同期大幅度下降，其中长三角、珠三角地区涨幅低于全国水平。一些地区土地流标、流拍达１０％以上。

    郑州市统计局对全市５０家重点房地产企业的专项调查表明，受资金紧张、市场前景预期影响，这些企业上半年新购置土地面积减少的有２３家，占４６％，而仅有１２％的企业新购置土地面积有所增加。

    尽管各个城市地价和交易量表现不一，但外资热情却有增无减。中国未来的经济成长性，是众多外资基金投资的实质所在。

    ６月，南京挂牌出让的２块房地产开发用地，分别被韩国ＳＫ集团和香港恒基地产驻内地分支机构摘牌，成交总价６．５亿元人民币。一位业内人士透露，一家具有英国基金背景的公司正准备接手南京中心城区某大宗地块，土地价格达４０多亿元。

    美国凯雷集团上海代表处副总裁康明训表示：“中国二线城市的投资前景很不错。目前公司在中国投资的地产项目已达１０个。”

    ２００６年，凯雷曾以１．２亿美元的总价购进上海中房森林别墅１１０套高级独栋别墅；２００７年７月，凯雷出资１０亿元，介入青岛ＣＢＤ核心的凯悦中心，占约７０％股份；今年４月，凯雷又以近２０亿元的价格购得上海济南路８号西苑项目……

    日前，由德国ＬＴＫ设计事务所、五合国际建筑设计集团、上海五合智库等六大机构共同组成的合资跨国机构洲联集团正式亮相。此次重组被业界认为，境外投资机构对中国房地产市场的介入越来越深。

    在一浪高过一浪的物业收购热潮之后，外资的注意力开始逐步从房地产开发领域延伸到物业管理、中介服务、租赁经营和金融投资等业务。

    “外资进入我国房地产市场，主要原因是看重这个新兴市场具备的投资吸引力。”上海五合智库总经理邹毅认为，我国房地产市场具备良好的市场环境和丰富的投资机会，能够满足投资者市场扩张的策略需要。同时，随着政策环境的改善和市场成熟度的增加，房地产的投资风险也逐渐清晰可控。

    以上海五合智库统计，仅２００８年一季度，上海房地产企业获得的外资投资金额就达到４．４亿美元，占一季度外资投资总额的３２．６％。国家统计局数据显示，２００７年中国房地产开发利用外资高达６５０亿元，增长６４．８％，整体高出其他渠道资金增长２６．２％。这显示出，在去年从紧的货币政策下，仍有大量的外资涌入中国楼市。

    中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军说，今明两年，外资关注的重点依然是二三线城市。外资通过变化渠道、购买物业、借道二三线城市等多种手法，加速进入中国房地产业。

    一些专家指出，国家对外资进入我国房地产领域的限制并没有改变，主要是防止游资“炒作”。因而有必要严密监控在房地产业活动的外资流向。如关注外资对某个城市、某种物业类型的集中投资行为，分析这种行为与该地区经济承受能力之间是否匹配，以便提前防范外资给我国房地产业带来的风险，避免外资对房地产市场的恶意炒作等。

    成交量萎缩 开发商“死扛”难改调整大势

    ７月份，北京仅销售商品住宅４１９４套，销售套数降至近两年来最低。北京房价的涨幅同比也回落０．２个百分点，为今年以来最低涨幅。

    有专家认为，目前不少具有真实购房需求的消费者仍在观望，奥运会后随着房地产传统旺季的来临，成交量有望得到一定改善。楼市短期走势趋于明朗，成交量可能出现小幅反弹。但如果在“金九银十”仍无起色，这将对一度紧绷的开发商资金链构成威胁。

    数据已经印证了这一点。北京市地税局７月发布的最新数据显示，欠税榜单上２００余家企业中房地产公司占了四分之一，其中欠税超过千万元以上的地产企业就达２０余家，最高的欠税达３５５９万元。

    无独有偶，５月份，上海财税网上刊登了一季度欠税公告，在百万元级以上欠税大户中，房地产公司占约４０％。

    人们不禁疑惑，一向以进富豪排行榜为荣的房地产企业，为何也会频现欠税榜呢？

    开发商欠税的一个重要理由是资金紧张。当然。房地产业有其特殊性，按照有关规定，企业所得税一般是预收２５％，到年底再结算。近来楼盘交易量下降，现金回流有限，开发商资金链绷得较紧，这也是客观原因。

    然而究其根源，还在近几年楼市的非理性上涨时，开发商疯狂拿地。业内人士反映，前两年不少开发商在暴利驱使下争相贷款，高价拿地，巨量资金被积压在土地上。北京市房地产交易网数据显示，上半年北京住宅期房及现房签约总量为４万余套，下降幅度接近４０％。楼盘销售不乐观，企业偿还税款的能力肯定微乎其微。

    银河证券的有关专家表示，按国家税收征管法，欠缴应纳税款的纳税人所需缴纳的滞纳金远远超过银行借款利息。一般企业都不愿意欠缴税款。欠税的房地产公司有可能仅是项目公司，不排除其目的是逃骗税。

    ２００４年、２００５年以来，上海、北京等地的房价几乎是“一飞冲天”，一些楼盘售价动辄翻２００％、３００％，如今，这些城市一些楼盘的价格也就是调整了百分之几，房地产企业到底是赚是亏，消费者心中也自有一本账。

    “房价前期持续大幅上涨，超过了大多数购房者的承受能力，供需矛盾越发突出，目前价格涨幅出现回落是市场调整之必然。”中大恒基等一些中介公司认为，当前开发商与其死扛高房价，还不如“随行就市”，加快资金回笼。

    “链家地产”市场部研发主任王志伟认为，“金九银十”期间的楼市成交量有可能环比小幅反弹，也有可能继续维持不活跃状态，但不管哪种情况都不会改变市场的调整大势。

    一家全国性商业银行信贷部负责人表示：“现在银行对房地产开发商的贷款非常谨慎，遵循着总量控制、有保有压的思路来审批。而强化有关信贷政策的目的，在于规范房地产市场，引导房地产业的健康合理发展。”

    刚性需求仍然旺盛 房价理性回归可期　

    国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣说，奥运会和房地产市场之间的关联关系从各国表现看不尽相同，很难得出一般规律。但无可否认的是，当前中国房地产市场的调整，从长远发展来看是积极的，某种意义上讲有挤压泡沫的作用。

    中国的房价在连续１０年保持上涨态势的情况下，开始改变原有运行轨迹进行调整并不值得大惊小怪。对于少数房价较高的地区，专家认为：“房价的适当回落是正常的。”楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。当前经济运行依然总体向好，无疑为房地产市场逐步走向理性回归创造了良好的环境。

    从今年上半年的数据看，房地产投资仍然保持较快增长，市场供应结构更加合理。其中房地产开发完成投资１３１９６亿元，同比增长３３．５％，这一增速比去年同期还高出５个百分点。

    央行、银监会日前联合下发《关于金融促进节约集约用地》的通知，要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理，禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持，禁止向违法用地项目提供贷款支持。业界人士表示，相关通知是对已有措施的强化，将促进房地产业健康有序发展。

    “经济发展有其自身规律，在城市化高速发展时期房地产重要性不言自明。但房地产过度依赖银行资金，一个地区的房地产总量过大，会导致经济结构扭曲，内生动力不足。面对市场出现的一些新变化，地方政府也要适时调整发展策略，矫正以往只靠投资拉动地方经济的行为。”江苏常州市钟楼区委副书记张晓平说。

    今年上半年，这个区财政收入主要依靠先进制造业和消费拉动，地方一般预算性收入增幅达到２８％，而房地产在财政收入中的比重由去年的４０％降低到了２０％。在今年初制定的发展规划中，房地产业由支柱产业降格为补充产业。在他们看来，房地产消耗大量土地，产出却是一次性的，需求不可能始终旺盛，追求单位面积可持续产出更符合科学发展观。

    纯粹由投资拉动的发展不具有可持续性，需求才是市场的根本动力。一些专家提出，中国房地产市场的调整阶段也是一个理性回归阶段，其“后势”如何，应该由市场的需求来决定，由整体经济发展的基本面来决定。

    房贷是反映交易情况的直接有效数据，也是折射市场需求的重要数据。央行上海总部不久前发布的上半年上海市货币信贷运行情况显示：６月份中资商业银行个人住房贷款增加２７．１亿元。这表明市场刚性需求仍然旺盛。只要房价挤压出泡沫，适度调整，需求就自然会上升，而保持房地产业的健康可持续发展，才是中国房地产市场应有的常态。

    王一鸣认为，我国城市化率还达不到全球平均水平，在未来十几年，城市化率每年大概还会增长一个百分点。房地产投资占全社会固定资产投资接近五分之一，维持房地产市场稳定健康发展对国民经济的发展非常重要。

    国家统计局：房地产暴利时代已终结

    1998—2007年，我国房地产市场经历了10年高速发展，在住房制度改革、经济高速增长及相应的人口结构等多重利好推动的情况下，住宅年销售量增长10倍，住房销售额增长近14倍，特别是2006—2007年各地房价更是出现快速飙升，房价的增长幅度远远超过大多数家庭的收入增长幅度，提前透支了未来房价增长的可能性，透支了未来的市场空间。

    谨防向开发商伸出援手 严堵"热钱"不可放松

    中国社科院世界经济与政治研究所博士张明指出，在人民币对美元汇率将会持续升值的单边预期下，“热钱”大规模流入中国，且停留时间可能超过1年。而在房地产调控和信贷紧缩的双重压力下，一些开发商遇到了困难，“热钱”趁机向这些开发商伸出了援手。他指出，建立在高回报基础上的融资方式，既包括直接的信贷方式，也包括建立在回购协议基础上的假股权真债券方式。

    房地产暴利时代终结 “救市论”只是开发商臆想

    开发商大喊“救市”，实际上是不愿让房价、利润下降，还想过那种房价飞涨日进斗金的日子。“救市论”只是开发商和与开发商站在一条船上的所谓专家的臆想。开发商大喊“救市”，其实是想“输赢通吃”，某些专家不该成为开发商的“托儿”，政府更不能被开发商所要挟。

    台湾知名人士李敖与大陆地产商潘石屹十八日在台北市举行“有钱以后，平等以后，还能做什么”的对谈活动，潘石屹借机推出他在台湾出版的新书《童年的糖是最甜的》。 中新社发 曾嘉 摄

    台湾知名学者李敖与大陆知名地产商潘石屹十八日在台北举行对谈活动，吸引媒体采访。图为对谈结束后，潘石屹赠送李敖北京奥运祥云火炬纪念品。 中新社发 曾嘉 摄

    大陆知名地产商潘石屹两本新书《童年的糖是最甜的》、《我用一生去寻找》在台湾出版，十八日出版商安排他与大师李敖在台北对谈，当身价数十亿美元的商人遇到著名作家，他们会谈什么？

　　潘石屹：最喜欢被称为“脱贫榜样”

    在大陆，媒体给潘石屹的“封号”众多，例如“中国最具诗人气质的房地产领袖”、“最时尚的地产大亨”、“事业成功但又斯文有礼”等等，但潘石屹说，他最喜欢媒体称他“中国大陆的脱贫榜样”。

    现年四十五岁的潘石屹已位列大陆富豪前十名，但小时候因为贫穷，曾经一个学期只有一条裤子穿，也曾经“因为从来没有吃过一整块糖，第一次吃糖时没有经验，吃到气管里憋得全身发紫”。

    潘石屹说，我的经验就是知识和开放，任何人要发展都需要这两点，就好比我，如果不是从甘肃的黄土高坡走出来、读书上学，现在应该仍然在那里种地。“一个国家也是如此，尽管经历了很多苦难，但中国社会在进步，不管是经济发展，政治也在越来越开明，还是要相信开放的力量。”

    而李敖也盛赞他是邓小平倡导下脱贫的样版，“一个从全中国最贫穷省份之一出来，取得现在的成功，你是‘实践检验真理’的榜样，改革开放的成功范例。”

    李敖说，“我的财产是你零头的百分之一，但你和比尔·盖茨比起来也差远了，成功并不能用财富的多少衡量，而是看你成长的过程，你的成长过程让我们感动。”

    潘石屹看台湾社会：百花齐放

    “我是向台湾邮购书籍比较多的大陆人，曾经邮购过所有李敖、柏杨、南怀瑾的书，可以说台湾对我的成长有很神奇的力量。”

    潘石屹说，简单通过媒体看台湾是非常不全面的，以前从媒体看，台湾政坛总是打架，还有很多负面报道。但真正接触到台湾的老百姓，感觉他们非常淳朴、特别善良，尤其是我们往台湾南部走，感觉他们的眼神、语气以及对我们的热情，特别受启发。

    几个月前首次访台待了七十二小时，这次来台停留还不到二十四小时，潘石屹已经对台湾“百花齐放”的社会形态印象深刻。“台湾社会具有多样性，特别是能出一个李敖大师。”他表示，历史的误会让两岸和香港走了不一样的道路，到了二十一世纪的今天，三个地方相互借鉴、学习的东西是相当多的，包括城市的管理、文化发展等等。

    李敖劝潘石屹转行一起“搞研究”

    看了潘石屹的新书，李敖也鼓励他，“钱赚够了就转行，公司留给张欣管，可以考虑跟我们合伙去搞研究”。这个大胆提议，让潘石屹频频微笑。

    不改幽默本色，李敖说，仔细看过潘石屹的书，感觉很有才气，“不过出版社对不起你，有三个错误被我发现了，没有校正出来”。

蒋方舟报到时签名

    昨天下午2点，美少女作家蒋方舟剪了一头短发，身穿白T恤、牛仔裤，背着一个大背包，手拉旅行箱只身一人来到报到处。蒋方舟说，头发是为了军训而剪的，但是她并不喜欢新发型，会在大学里继续把头发留长。

    蒋方舟报到拒绝了父母陪同，她称她和母亲是“急于摆脱对方”，她希望自己可以更独立地去生活。

    与其他同学的兴奋相反，蒋方舟称自己在报到前一周陷入了一种恐慌，完全没有做好上大学的准备。她给自己的第一个要求是“要生存下来”。

    除了生活自理外，她所说的生存更意味着要承受“牛人扎堆”所带来的挫折和打击。“而过去在我的生活里，我是自命不凡的。”

    蒋方舟原本认为，大学将是一个残酷的、弱肉强食的地方，害怕自己无法承受。一直到走进校园，同学亲切的引导和帮助，才打消了她心中的恐慌。“现在我感觉好多了，慢慢找到了感觉。”

    曾在博客里对清华男生颇为赞许的蒋方舟，昨天真正走进清华园后笑着说：“清华男生的智商高到测试智商的机器都爆掉，我真是对那种人一直怀有一种崇拜的心理。”蒋方舟不避讳地表示，要在大学四年里谈场恋爱，但同时她也会担心自己的恋情会受名气所扰，“我希望爱情可以一步到位，直接走入婚姻。”

    在蒋方舟为自己准备的上学装备中，一整套自己写的书成了必备品。“也许以后接受采访时要用，以防不备吧。”尽管一再说自己对新生活诚惶诚恐，但她显然要比更多同龄人见过大世面。在新闻系为新生准备的T恤上签名时，蒋方舟也完全没有像其他新生那样羞涩。